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關於台北房價是不是泡沫的問題
這個問題實在界定的非常不清楚
所以我也不知道應該要怎麼來回答才好
嚴格講起來
泡沫並不全然是壞事
泡沫中的最大的壞事
是接手資產接到最後一棒
泡沫在自己手上爆掉了
這才是壞事
如果你不是最後一棒
你是投機成功
投機成功是賺了大錢
怎麼會是壞事?
所以呢
要回答台北房價的問題
應該是從兩個角度來看
第一
現在的價格是不是經濟泡沫?
第二
現在是不是接近要爆的時間點?
首先
很重要的觀念要提醒
【泡沫化】是個事後的觀念
因此
在泡沫沒有爆掉之前
我們不能夠確定這到底是不是泡沫
不過即使如此
我們還是可以從過去的經濟行為
來猜測台北房價是否泡沫化的機率大小
就我過去研究美國(dot com時期的矽谷房價)和其他地區(日本，香港 )房屋泡沫的經驗
基本上
在房市泡沫出現之前
通常會有兩個現象出現
現象一
房屋的售價和租賃價格
出現背離走勢
其實這是很容易用邏輯來解釋的
如果房屋市場中
投機客購買的比例高
自住的比例低
通常投資客購買了
常常會轉手將房子轉投入的租賃市場當中
也就是當房地產市場投機客充斥時
他會導致房屋交易市場超額需求
但卻在租賃市場導致超額供給
因此
房地產的交易價格和租賃價格
出現背離走勢
租屋價格滑落
但是交易價格卻飛漲
當有這種背離走勢出現的時候
通常是房地產市場中投機客多於買來自己住的購買者的情況
自然
這是一個房地產超額需求的狀態
現象二
空屋率創下高點
延續上面的邏輯
因為投機客將購得的房子轉手投入租賃市場
或等待脫手
而非買來自己住
當然空屋率必然大幅提升
這明顯的也是投機客過多的現象
只是麻煩的是
這兩個現象
依然是經濟學上最大的難題
他們是必要條件
而不是充分條件
也就是即使這個現象很明顯
我們依然無法可以一集斷定
這就是房市泡沫
如果要問我
台北房價是不是快要接近頂端
快要抓替身
泡沫快要爆掉
抓最後一個替死鬼?
就一個投機客的直覺
和經濟學家的直觀
我會跟你說
還沒有
應該還有一大段上漲的空間
為什麼??
首先
從投機客的角度
通常在專家剛開始提出警告的初期
絕對只是泡沫剛剛開始
而不是泡沫已經要結束
所以電視媒體越是提醒你
你越可以放心去買
絕對還不會有問題
當這些專家都講不下去的時候
再來擔心還不遲的
從經濟學家的看法
我會定義未來的幾年
叫做大泡沫的年代
基本上
國際熱錢因為預期人民幣升值
和美國健保錢坑
預期美金貶值得的關係
會大幅度的流入中國投機市場
因此
中國資產必然會產生巨大的泡沫
當台灣和中國經濟關係越來越密切
這種資金的外溢效果
必然將一部分的投機資金
從中國帶入台灣
將台灣的資產
也跟著一起吹腫吹大
因此
我個人預期
台灣會受到【祖國】的【庇佑】
資產泡沫吹得又大又圓
當然
爆掉之後的後遺症自是大得不得了
當然
那是政府該要擔心的事情
實在輪不到我來擔心就是了
最後
提醒要去奮力一搏大賭一場的人
如果你要去投機房地產
還是應該以台北房地產為第一投機優先考量
千萬不要覺得台北房價高了
所以去買什麼高雄的房地產
在所有投機的過程當中
永遠要像最強勢的投機標的物靠攏
千萬不要幻想什麼比價啦
補漲的行情
那些行情沒有辦法讓你一夕致富的
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